Ter a escritura de um imóvel não encerra as responsabilidades de seu proprietário. No campo e nas cidades, a legislação brasileira exige que o uso da propriedade observe critérios que envolvem planejamento urbano, proteção ambiental e interesses coletivos. Segundo a advogada Helena de Paula Wagnitz, Coordenadora Jurídica das áreas de Direito Ambiental e Urbanístico da VKS, compreender essas obrigações é essencial para avaliar investimentos e desenvolver empreendimentos com segurança jurídica.

A função social da propriedade está prevista na Constituição Federal de 1988 e estabelece parâmetros diferentes para imóveis rurais e urbanos. Nas cidades, seu cumprimento está relacionado às exigências de ordenação territorial expressas no plano diretor. No campo, depende do atendimento simultâneo a quatro requisitos constitucionais, que abrangem aproveitamento adequado, preservação ambiental, respeito às relações de trabalho e bem-estar dos proprietários e trabalhadores.

Para Helena, o princípio deve ser considerado desde a análise de viabilidade de um negócio imobiliário. “A função social não deve ser interpretada como um princípio necessariamente contrário à propriedade privada ou ao investimento. Ao contrário, ela estabelece parâmetros para que o aproveitamento econômico dos imóveis seja compatível com responsabilidades sociais, ambientais e urbanísticas”, afirma. Isso exige avaliar, além da documentação, as possibilidades legais de ocupação e as restrições incidentes sobre cada área.

Nas cidades, terrenos não edificados, subutilizados ou sem utilização podem estar sujeitos a medidas destinadas a estimular seu aproveitamento. O Estatuto da Cidade prevê parcelamento, edificação ou utilização compulsórios, mediante lei municipal específica para área incluída no plano diretor. O descumprimento das condições e dos prazos pode levar ao IPTU progressivo no tempo, com aumento da alíquota durante cinco anos consecutivos, respeitados os limites legais. A aplicação depende do procedimento previsto na legislação, incluindo a notificação do proprietário.

Outro impacto aparece na análise de licenças, alvarás e pedidos de regularização. Conforme a advogada, é necessário distinguir problemas que impedem juridicamente um empreendimento de desconformidades que admitem correção. Divergências de projeto, por exemplo, precisam ser examinadas conforme sua natureza, gravidade e as alternativas previstas na legislação aplicável. “Quando a legislação permitir, medidas como a adequação do projeto, o atendimento de condicionantes ou outros instrumentos de regularização podem representar alternativas proporcionais ao indeferimento definitivo ou à paralisação de uma obra”, explica.

A contribuição de um empreendimento para a geração de empregos, a oferta de moradia ou o aproveitamento da infraestrutura urbana, entretanto, não afasta suas obrigações legais. “Essa ponderação não legitima danos ambientais, riscos à segurança ou o afastamento de exigências legais obrigatórias”, ressalta Helena. A análise deve conciliar o aproveitamento do imóvel com as normas urbanísticas e ambientais, sem pressupor que todo problema possa ser regularizado.

Para proprietários e investidores, a orientação é incorporar essa avaliação ao planejamento, antes da aquisição ou do início das intervenções. Conhecer as regras de uso do solo, as exigências de licenciamento e as condições de regularização ajuda a identificar limitações e possibilidades do patrimônio. “Afinal, a função social da propriedade não está apenas naquilo que a terra representa como patrimônio, mas também no valor que seu uso pode gerar para a sociedade”, conclui a advogada.

Serviço: VKS – Valdivieso Sociedade de Advogados
Helena de Paula Wagnitz, OAB/PR 114.794
Coordenadora Jurídica das áreas de Direito Ambiental e Urbanístico
Mestranda em Direito, na área de meio ambiente urbano, pela UFPR

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